Immobilien-Lexikon Gewerbeverkauf
Begriffsklarheit ist die halbe Verhandlung
Wer eine Gewerbeimmobilie verkauft, trifft auf eine Fachsprache, die im Wohnungsmarkt kaum vorkommt: Ertragswertverfahren, Vervielfältiger, Indexmiete, Konkurrenzschutz, Asset Deal, Share Deal. Käufer und ihre Berater setzen voraus, dass Sie die Begriffe sicher beherrschen. Wer trennscharf formuliert, verhandelt aus stärkerer Position.
Diese Übersicht fasst die wichtigsten Begriffe zusammen. Im Erstgespräch erläutern wir alle relevanten Begriffe konkret im Zusammenhang mit Ihrem Objekt.
Bewertungsverfahren
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| **Ertragswertverfahren** | Bewertung auf Basis erzielbarer Mieten × Vervielfältiger. Standard für vermietete Renditeobjekte. |
| **Sachwertverfahren** | Wiederherstellungskosten minus Altersabschlag. Wichtig bei selbstgenutzten oder Spezialimmobilien. |
| **Discounted-Cashflow (DCF)** | Prognose zukünftiger Cashflows über Haltedauer, abgezinst auf heute. Bei großen Objekten Standard. |
| **Vervielfältiger / Faktor** | Zahl, mit der Jahresnettomiete multipliziert wird. Bei niedrigem Vervielfältiger = hohe Rendite. |
| **Bruttoanfangsrendite** | Jahresnettomiete / Kaufpreis. Schnell zu berechnen, ohne Bewirtschaftungskosten. |
| **Nettoanfangsrendite** | Wie Brutto, aber nach nicht-umlagefähigen Kosten. Realistischer für Käuferkalkulation. |
| **IRR (Internal Rate of Return)** | Gesamtrendite einer Investition unter Berücksichtigung von Cashflow und Verkaufserlös. |
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Mietvertragsbegriffe
- Indexmiete – Mietzins gekoppelt an den Verbraucherpreisindex.
- Staffelmiete – Vorab vereinbarte Erhöhungen zu festen Terminen.
- Restlaufzeit – Verbleibende Zeit bis zum Vertragsende.
- Verlängerungsoption – Recht des Mieters auf Verlängerung — aus Verkäufersicht oft ungünstig.
- Konkurrenzschutz – Vertragliche Sperre gegen konkurrierende Branche im selben Objekt.
- Sortimentsbindung – Verpflichtung des Mieters auf bestimmtes Sortiment.
- Schriftformerfordernis – §550 BGB: Verträge ab einem Jahr Laufzeit schriftlich.
- Untervermietung – Vertragliches Recht zur Weitervermietung an Dritte.
Verkaufsabwicklung
- Off-Market-Vermarktung – Verkauf außerhalb öffentlich sichtbarer Kanäle, durch gezielte Ansprache.
- Datenraum – Digitale, zugriffsgeschützte Plattform für strukturierte Bereitstellung von Verkaufsunterlagen.
- NDA / Vertraulichkeitserklärung – Verbindliche Zusage des Interessenten, Informationen vertraulich zu behandeln.
- Due Diligence – Sorgfältige Käuferprüfung des Objekts vor Vertragsabschluss. Stufen: Commercial, Technical, Legal, Financial.
- Letter of Intent (LoI) – Absichtserklärung des Käufers nach DD. Rechtlich noch nicht verbindlich.
- Asset Deal – Verkauf der einzelnen Vermögensgegenstände (Immobilie, Inventar, Verträge). Übliche Form.
- Share Deal – Verkauf der Anteile an Objektgesellschaft. Bei großen Objekten verbreitet, seit Reform 2021 stärker reguliert.
- Sale-and-Lease-Back – Verkauf an Investor bei gleichzeitigem Abschluss eines Mietvertrags zur Weiternutzung.
Lassen Sie uns über Ihren Gewerbeverkauf sprechen
Im Erstgespräch erläutern wir die relevanten Begriffe konkret an Ihrem Objekt — ohne Sie zu Fachbüchern zu verweisen. Kostenlos und unverbindlich. Verkaufsanfrage startenHäufige Fragen zum Lexikon in Garmisch-Partenkirchen
Was ist der Unterschied zwischen Asset Deal und Share Deal?
Beim Asset Deal kauft der Käufer die Immobilie direkt — mit Grunderwerbsteuer. Beim Share Deal kauft er Anteile an einer Gesellschaft, die die Immobilie hält. Seit 2021 strenger reguliert.
Was bedeutet nachhaltige Miete?
Die nachhaltige Miete ist die langfristig am Standort erzielbare Miete — unabhängig von kurzfristigen Vereinbarungen. Über- oder unterhalb dieser Linie korrigiert die Bewertung.
Was ist Yield in Investorenangeboten?
Yield ist der englische Begriff für Rendite — meist die Bruttoanfangsrendite. „6% Yield" entspricht Vervielfältiger 16,67.
Sind die Begriffe in Garmisch-Partenkirchen dieselben wie überall?
Im Wesentlichen ja — deutsches Recht ist bundesweit gleich. Unterschiede gibt es bei kommunalen Festlegungen (Stellplatzschlüssel, Bebauungspläne, Sondernutzungsregeln).
Wo finde ich tiefergehende Begriffsklärungen?
Standardwerke wie Sprengnetter-Immobilienatlas, Veröffentlichungen der gif oder Gutachterausschuss-Berichte. Im Erstgespräch erläutern wir die relevanten Begriffe aber konkret an Ihrem Objekt.