Kaufvertrag für ein Mehrfamilienhaus
Besonderheiten beim Mehrfamilienhaus-Kaufvertrag
Der Kaufvertrag für ein Mehrfamilienhaus ist umfangreicher als bei einer einzelnen Wohnung. Neben den ueblichen Regelungen zu Kaufpreis und Übergabe müssen bestehende Mietverhältnisse, laufende Verträge und Kautionen berücksichtigt werden. Ein gründlich vorbereiteter Kaufvertrag schuetzt Sie vor spaetgenannten Überraschungen.
Mietverträge gehen auf den Käufer über
Nach Paragraph 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete) treten Sie als Käufer automatisch in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Das bedeutet: Sie übernehmen saemtliche Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen — einschließlich vereinbarter Miethöhen, Kündigungsfristen und Sondervereinbarungen. Eine separate Zustimmung der Mieter ist nicht erforderlich.
Mietkautionen
Die vom Vorbesitzer einbehaltenen Mietkautionen gehen mit dem Eigentumswechsel auf Sie über. Der Kaufvertrag sollte eine klare Regelung enthalten, wie die Kautionen übertragen werden — entweder durch direkte Zahlung an Sie oder durch Verrechnung mit dem Kaufpreis. Prüfen Sie, ob die Kautionen korrekt und getrennt vom Vermoegen des Verkäufers angelegt sind.
Laufende Verträge und Verpflichtungen
Neben den Mietverträgen bestehen bei einem Mehrfamilienhaus häufig weitere laufende Verträge:
- Hausverwaltungsvertrag
- Wartungsvertraege (Heizung, Aufzug, Rauchmelder)
- Hausmeistervertrag
- Versorgungsverträge (Strom Allgemeinstrom, Wasser, Gas)
- Gebäudeversicherung
Klären Sie im Kaufvertrag, welche Verträge Sie übernehmen und welche gekündigt werden. Die Gebäudeversicherung geht automatisch auf den Käufer über — Sie können sie innerhalb eines Monats nach Eigentumsumschreibung kündigen.
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Altlasten-Klauseln und Gewährleistung
Bei älteren Mehrfamilienhäusern sollte der Kaufvertrag Regelungen zu Altlasten, Boden- und Gebäudebelastungen enthalten. Üblich ist ein Gewährleistungsausschluss — prufen Sie dennoch, ob der Verkäufer bestimmte Eigenschaften zusichert oder bekannte Mängel offenlegt. Verschwiegene Mängel können auch bei Gewährleistungsausschluss geltend gemacht werden.
Wichtige Vertragsinhalte im Überblick
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten (Fälligkeit, Raten)
- Übergabetermin und -bedingungen
- Liste aller bestehenden Mietverhältnisse mit Miethöhen
- Regelung zur Kautionsübertragung
- Auflistung laufender Verträge und deren Übergang
- Angaben zu Grundpfandrechten und Lasten
- Haftungsregelungen und Gewährleistungsausschluss
- Regelung zu offenen Betriebskostenabrechnungen
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Kaufvertrag prüfen lassen
Wir empfehlen, den Kaufvertragsentwurf vor dem Notartermin gründlich zu prüfen. Der Notar erläutert den Vertrag zwar beim Beurkundungstermin, ist aber neutral und beratet keine Partei einseitig. Wir unterstützen Sie bei der Prüfung und weisen auf kritische Punkte hin.
